Loi maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs

Soucieux de défendre nos TPE et PME dans la crise actuelle, comme les locataires qui seraient impactés par une hausse de leurs loyers, je voterais avec l’ensemble du groupe des députés Horizons et apparentés en faveur de la présente proposition de loi.

Lorsque le bail le prévoit, le loyer du logement peut être révisé chaque année de la valeur de l’évolution annuelle de l’Indice de référence des loyers (IRL).

La proposition de loi maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs doit permettre de prolonger d’un an les mesures votées en juillet 2022 avec la loi dite « pouvoir d’achat ».

L’objectif de la proposition de loi est de maintenir le dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux au bénéfice des PME jusqu’au premier trimestre de l’année 2024.

Important : elle permet de maintenir le dispositif de plafonnement de l’indice de référence des loyers au bénéfice des ménages jusqu’au premier trimestre de l’année 2024.

Une aide au pouvoir d’achat très appréciable

En plafonnant à 3,5 % l’augmentation des loyers des ménages et les loyers commerciaux des TPE et PME, ce mécanisme a été particulièrement apprécié lors de l’année écoulée, où les augmentations de loyer auraient normalement suivies le cours de l’inflation, soit une progression de près de 6 %.

Alors que ces mesures de soutien au pouvoir d’achat des locataires et à la vitalité de notre tissu économique doivent arriver à leur échéance, la présente proposition de loi, tenant compte de la persistance de l’inflation et des prévisions de l’INSEE en la matière pour les prochains trimestres, vise à prolonger ces « boucliers tarifaires » appliqués aux loyers.

Les chiffres clés et l’état actuel du droit

La loi dite « pouvoir d’achat » (n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat) contient, en ses articles 12 et 14 deux mécanismes de plafonnement des loyers afin de limiter l’impact de l’inflation sur les ménages et sur les petites et moyennes entreprises.

Ces deux dispositifs permettent de plafonner à 3,5% l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les PME et l’indices de référence des loyers (IRL) pour les ménages. S’agissant de mesures temporaires, liées au contexte particulier d’inflation, ces plafonnements ont été votés pour une durée d’un an, et arrivent ainsi à leur échéance à la fin du 1er trimestre 2023.

L’ILC sert à plafonner les révisions de loyers commerciaux et à mettre en œuvre une indexation annuelle automatique des loyers des magasins. Il est calculé sur la base de l’inflation à hauteur de 75 % et de l’évolution du coût de la construction à hauteur de 25 %.

L’indice des loyers commerciaux (ILC)

Le plafonnement de l’ILC à 3,5 % a été bénéfique pour les TPE et PME : les entreprises de taille supérieure, non concernées par ce plafonnement, ont eu à connaître une augmentation de l’ILC de 6,3% au T4 2022, soit près du double du plafond. Depuis 2019, l’ILC a augmenté́ de plus de 10 %.

Au vu des prévisions d’inflation, prolonger ce plafond serait pertinent pour protéger la viabilité économique de nos PME. En effet, l’INSEE estime que l’ILC non plafonné augmentera d’environ 6,5 % au T2 2023, de 6 % au T3, de 5 % au T4 et de 4,5 % au T1 2024.

Sans prolongation du plafonnement de l’ILC, une telle augmentation des loyers pour les PME les fragiliserait : le loyer et les charges immobilières représentent jusqu’à 20 % du chiffre d’affaires d’un commerce. Selon INSEE, les TPE et PME représentent 99,9 % des 445 000 entreprises du commerce de détail. Parmi les 300 000 points de vente de commerce de détail en France, 75 % sont détenus par les entreprises ayant un seul magasin et 72 % par les entreprises opérant hors réseau d’enseigne (commerces indépendants).

L’indice de référence des loyers (IRL)

L’IRL sert de base pour réviser les loyers des logements qu’ils soient meublés ou vides. Il fixe les plafonds d’augmentation annuelle des loyers que les propriétaires peuvent exiger de leurs locataires lorsque le bail comporte une clause de révision annuelle des loyers. L’évolution de l’IRL est définie chaque trimestre par l’Insee à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois.

Le plafonnement de l’IRL a permis de contenir les hausses de loyer dans un contexte d’inflation. Ainsi, l’augmentation de l’IRL aurait atteint plus de 6 % au T1 2023 si le plafonnement n’avait pas été appliqué. Sur la base des prévisions de la Banque de France, la variation de l’IRL pourrait s’établir aux alentours de 6,1 % au T3 2023, 5,4 % au T4 2023 et 4,4% au T1 2024.